Постоянные переносы сроков льготной программы на руку только застройщикам
Президент Владимир Путин назвал на днях семейную ипотеку самым надежным инструментом поддержки: ведь доля просрочки по программе не превышает 1%. Запущенная как антикризисная мера в период пандемии, она позволила улучшить жилищные условия сотням тысяч семей, а после отмены массовой льготной ипотеки стала ключевым драйвером рынка. Однако сейчас вокруг нее ситуация сложилась парадоксальная. Сначала крайним сроком изменения условий объявили 1 июля — рынок взорвался ажиотажным спросом. Затем в последний момент дату перенесли на октябрь, вновь заставив рынок нервничать. Покупатели в спешке штурмуют банки, опасаясь не успеть в «последний льготный вагон», а эксперты предупреждают: новый срок тоже может оказаться неокончательным.
О том, что сегодня представляет собой рынок семейной ипотеки и что может на нем измениться завтра, рассказали в ходе онлайн-конференции в «МК» эксперты: основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев; финансовый аналитик, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский, председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.
«Действует как метод контрацепции»
— С изменением условий семейной ипотеки получается какая-то странная история: власти объявили их ужесточение с 1 июля — получили взрывной спрос. Перенесли на 1 октября — видим новую волну ажиотажа. Это похоже на рекламный трюк из серии «закрываемся навсегда, а потом — работаем еще три года». На ваш взгляд, подобные переносы дедлайнов — это осознанная попытка простимулировать рынок или хаос в принятии решений наверху?
Кричевский: — Давайте сначала с формулировками разберемся. Кто из чиновников говорил, что с 1 июля поменяется программа? Такой официальной информации не было. Вбросы в СМИ разлетелись «по щелчку», но самые адекватные представители рынка говорили: «Ребята, на это смотреть не надо». Официальные комментарии от ведомств пошли позже, и стало понятно, что пересмотр будет, но с 1 октября. Тут надо учитывать, что сама семейная ипотека сейчас уже как промокод, условия для нее становятся все сложнее. Было две возможности взять кредит на семью, сейчас одна. Дальше, видимо, будет повышение процентов для семей с одним ребенком. Эта приведет к тому, что с текущей ключевой ставкой такая ипотека станет не совсем интересна, потому что можно будет подождать дальнейшего снижения «ключа» и взять кредит просто по рынку. Ну и давайте посмотрим на тайминг. Этот вброс был в начале третьей декады июня. Что у нас в это время происходит? Закрытие полугодовой отчетности. Продажи полетели в космос. Вывод где-то на подкорке: это была очень хорошо продуманная заказуха.
Апрелев: — Предлагаю начать с еще более раннего периода. Осенью прошлого года были заявления представителей власти, начиная с Совета Федерации и заканчивая Минстроем, о том, что с 1 февраля программа будет изменена: для семей с одним ребенком, для людей без «оседлости» (покупка не в регионе проживания) ограничат возможность брать две ипотеки. Из этих заявлений сбылось одно — ограничение двух ипотек, теперь семья может оформить только одну льготную. Но это ограничивало не более 3–5% от общего объема покупок. Однако население рвануло оформлять, и до 1 февраля мы увидели двукратный рост продаж новостроек с льготной ипотекой. За периодом активности, конечно, следует спад. В первом полугодии объем сделок по договорам долевого участия (ДДУ) упал на 40,2%, а по льготной ипотеке — на 60%. Мы получили тотальное сокращение интереса к программе.
Далее, в декабре на Прямой линии с президентом поднимались эти вопросы. В феврале появилось поручение — к 1 июля предложить изменения для стимулирования семей с большим количеством детей, вплоть до снижения ставки. В марте уже премьер дает поручение: до 1 июля разработать изменение модели льготной ипотеки. Оба поручения успешно провалены. В итоге опять начинается обсуждение, и происходит очередной вброс в СМИ: условия точно ухудшатся. Потерять более 40% продаж для рынка новостроек — это серьезная проблема. С моей точки зрения, это стимулировало создание пиар-поводов, что якобы все изменится именно в худшую сторону. Но ухудшать условия семейной ипотеки за три месяца до выборов, видимо, власти не рискнули, и появилась информация, что все переносится на 1 октября. Но опять без конкретики, что именно будет изменено. Появился повод для слухов о грядущем повышении ставки для семей с одним ребенком или для столиц. Это, безусловно, инструмент поддержания спроса.
— Ситуация с переносом дедлайнов толкает людей принимать решения в спешке. Не выходит ли так, что в результате человек попадает в финансовые ловушки, второпях подписывая те условия кредита, которые в спокойной обстановке никогда бы не подписал?
Янин: — Если вы вписываетесь в льготную программу под 6% при рыночной ставке под 18–20% и ваши доходы позволяют обслуживать этот кредит 30 лет, его, конечно, нужно брать. Проблема в другом. Складывается впечатление, что семейная ипотека была придумана на самом деле не для семей. Посмотрите, кто ее лоббирует. Строители, застройщики. А молодая семья теряет как минимум одну комнату просто из-за того, что программа заточена под первичный рынок и придумана для девелоперов. Если бы ее условия прописывали демографы, они сняли бы ограничения по вторичному рынку и сделали бы программу стимулирования для второго-третьего ребенка. Семейная ипотека для семьи с одним ребенком часто действует как метод контрацепции. Люди сто раз подумают, заводить ли еще одного, если уже на них «висит» ипотека. Выгодно стимулировать рождение второго и третьего ребенка, например, списывая часть долга, а не просто снижая процент. Потребители вынуждены покупать квартиры в новостройках, подогревая спрос и поддерживая этот гигантский разрыв в стоимости квадратного метра на первичном рынке. И, конечно, реагировать на промоакции типа установки и переноса дедлайнов. Я согласен, что их инициировали, чтобы повысить продажи. В ближайшие месяцы ужесточать программу не будут, но и упрощать тоже. Изначально она придумана, чтобы продавать больше бетона.
«Шесть процентов — это не всегда выгодно»
— Что произойдет, если все-таки Минфин, Минстрой и ЦБ найдут компромисс и предложат поднять ставку для семей с одним ребенком, допустим, с 6% до 10–12%? Не умрет ли тогда рынок в регионах, где семейная ипотека была единственным драйвером?
Кричевский: — Если говорить про регионы, рынок там и так не сильно живой. В некоторых городах-миллионниках стоят нераспроданными до двух третей новостроек. Там нет стимулов из-за сумасшедших костов — объемов сделок с переуступкой прав требования. Будет ставка 10–12% — спроса будет меньше, но покупателей больше не станет, строить лучше не начнут. Что касается переносов дедлайна, скорее всего, к 1 октября просто будут проработаны сценарии, и мы увидим четкую картину: один ребенок — 12%, два ребенка — 8–9% и так далее. А реальные изменения заработают ближе к новому году или с февраля. Принять их до октября Дума просто не успеет технически: предвыборная гонка, каникулы, согласования.
— И что же делать конкретной семье, которая сейчас на этих информационных качелях раздумывает: брать под 6% или подождать, пока ажиотаж утихнет?
Апрелев: — Ажиотаж будут раскачивать «качели» и дальше, вплоть до 1 октября, плюс там наступает осень — сезон деловой активности. Но 6% — это не всегда выгодно. Нужно анализировать каждый проект, сравнивать цену с уже введенным жильем на той же площадке от того же застройщика и с конкурентами. Если вам добавляют 30% к рыночной стоимости готового жилья, а потом дают кредит под 6% — это отнюдь не подарок. Нужно считать экономику.
Кроме того, с 1 октября, на мой взгляд, ничего не поменяется. Депутаты сейчас уходят на каникулы и вернутся только к концу сентября, будет сформирована новая Дума. В лучшем случае начнут обсуждать саму модель. Почему сразу не заявили, что ничего не изменится? Чтобы сохранить остаточный спрос и поддержать застройщиков. Еще важный момент: сама программа из социальной превратилась в инвестиционную. Семья, покупая новостройку, 2–3 года только ждет квартиру. Это не улучшает жилищные условия сейчас. Я убежден, что 70% людей покупали квартиры в инвестиционных целях. Это привело к парадоксу: строящееся жилье стоит дороже готового от того же застройщика с отделкой и мебелью. Программа неэффективна. Я давно предлагаю изменить механизм эскроу-счетов: вносить не 100% суммы на период стройки, а 10–20%, а остальное брать в кредит, только когда дом построен. А пока застройщикам еще и отменили штрафы за срыв сроков. В результате люди все чаще уходят на вторичный рынок, где решают свои вопросы здесь и сейчас.
— Получается, что отсутствие конкретики держит людей в подвешенном состоянии, воронка спроса раскручивается. Насколько это справедливо по отношению к потребителям?
Янин: — Про честность здесь говорить неуместно. Это просто аномалия, когда вы берете квартиру с наценкой 30%, получая, по сути, журавля в небе. Ведь в результате отмены штрафов по Закону о защите прав потребителей теперь можно сдавать квартиру на 2–3 года позже без серьезных неустоек. Ситуация неопределенности выгодна застройщикам и банкам. Кстати, это не только мое мнение — об этом прямо говорили и Счетная палата, и Банк России. Даже крупнейшие банки не дадут вам одобрение ипотеки, пока вы не купите страховку, где выплаты стремятся к нулю. Людям нужно подготовиться: понять свои возможности, не брать втридорога то, что предлагают, посмотреть на вторичный рынок. Выход из ипотеки будет очень дорогим, в первые годы вы платите в основном проценты. А если квартира подешевеет, вам придется возмещать разницу банку.
«Можно выкрутить руки застройщику»
— Если говорить о ценах, насколько могут подорожать или, наоборот, подешеветь квадратные метры?
Кричевский: — Чтобы метр постоянно и сильно дорожал, нужен мощный спрос. Сейчас его недостаточно. Есть импульсивный всплеск, мы видим прирост цен на 1–3% после июньского ажиотажа, когда расхватали часть неликвидов. А дальше что? Спроса, чтобы цены сильно росли, просто нет. Он начнет появляться, когда ключевая ставка опустится куда-нибудь в район 10% и ипотечный платеж не будет превышать две стоимости аренды.
Апрелев: — Сейчас рост цен на новостройки отстает от инфляции примерно в два раза. Степень недоверия к рынку, к обязательствам застройщиков очень сильно выросла за последние 2–3 года. Коридор между заявленными ценами и реальными сделками вырос до 30%. Платежеспособный спрос снизился очень существенно. Я не ожидаю реального роста цен продаж, скорее это будет поддержка объемов. Но когда начинается ажиотаж, люди принимают быстрые, непродуманные решения и теряют деньги. Деньги быстрее уплывают от того, кто менее склонен продумывать свои шаги. И важно смотреть на качество строительства, оно в регионах сильно упало. При этом главные выгодоприобретатели — банки. Они получают на эскроу-счета бесплатные деньги в 100-процентном объеме проекта, а финансируют стройку лишь на 30–40%. Чем дольше стройка, тем дольше они пользуются деньгами под 0%. Модель точно нужно менять.
— Что вы посоветуете гражданам, обдумывающим покупку жилья прямо сейчас?
Янин: — Разбираться с ценой изначально. Если цена адекватна и вы готовы десятилетиями платить, понимая, что переедете в квартиру быстро, а не через 3–5 лет, тогда нужно брать ипотеку под 6%. Но помните: если ежемесячный платеж 50 тысяч рублей, у вас должна быть подушка безопасности в 300–500 тысяч на случай потери работы и иных форс-мажоров.
Кричевский: — Ипотека под 6% — это на данный момент чисто инвестиционная история, ей надо пользоваться. Сейчас такой период, когда можно «выкрутить руки» застройщику и торговаться. Рынок подразумевает торг. С точки зрения инвестиций, это 100-процентная история. Деньги будут обесцениваться и дальше, а 6% — это очень хорошо. Но важно выбирать ликвидные объекты и заниматься подбором со специалистом. Почему-то телефоны люди подбирают с большим пристрастием, чем квартиры. И, конечно, нужна финансовая подушка безопасности.
Апрелев: — Семьям я рекомендовал бы разумную осмотрительность, выбор застройщика, который соблюдает сроки и качество, и тщательную подготовку к переговорам. Я думаю, что к 1 октября ничего не изменится, в лучшем случае вынесут модель на обсуждение. Реальные изменения условий возможны со следующего года. А государству нужно думать о субсидировании найма жилья для семей. Это дает эффект «здесь и сейчас». Родился ребенок — получил скидку 30–50% на аренду. Это выводит рынок из тени и мотивирует реальный спрос. Если же оставлять льготную ипотеку, ее нужно расширять на вторичный рынок, чтобы люди могли реально улучшить свои жилищные условия без многолетнего ожидания.
Источник: www.mk.ru
