Названы причины, по которым меры по защите покупателей квартир от «схемы Долиной» могут не сработать
Скандальная схема с квартирой Долиной повлияла на новые законы
Вселенский скандал вокруг «схемы Долиной» – резонансной квартирной сделки – обеспечил законодателей, судебную систему и правоохранителей работой на годы вперед. В Госдуме подготовлен очередной пакет документов по защите покупателей недвижимости, которые, по замыслу инициаторов, впредь не останутся без жилья и денег после признания сделки недействительной. Однако эксперты предупреждают, что в текущих российских реалиях это типичная история из разряда «бабушка надвое сказала».
Законопроект направлен в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и в Верховный суд. Авторы – видные депутаты – предлагают установить правило, согласно которому возврат квартиры по сделке, признанной недействительной на основании статей 177-179 Гражданского кодекса РФ, происходит только после того, как продавец полностью возместил покупателю всё ранее полученное по такой сделке в качестве встречного исполнения.
Как пояснил первый заместитель думского Комитета по контролю Дмитрий Гусев, «люди должны быть уверены, что приобретенное жилье не будет потеряно спустя годы из-за обстоятельств, на которые они объективно не могли повлиять». Приоритетная задача, таким образом, – «сделать судебную практику более предсказуемой и справедливой», обеспечив правовую защиту добросовестных участников сделок.
Ключевой вопрос: удастся ли добиться заявленного в итоге?
Напомним, летом 2024 года информационное пространство взорвал судебный процесс с участием Ларисы Долиной: певица оказалась жертвой мошенников, вынудивших ее подписать договор купли-продажи квартиры в Москве и передать им полученные средства. Суд признал сделку недействительной, но при этом, что принципиально важно, произвел одностороннюю реституцию: вернул артистке жилье, но отказался взыскать деньги в пользу покупательницы. Под тем предлогом, что та может предъявить требования о возмещении убытков преступникам.
В принципе, признание сделки недействительной автоматически ведет к двусторонней реституции, когда каждая сторона возвращает другой всё ранее полученное, словно никакой сделки и не было. Но «дело Долиной», которой в итоге пришлось расстаться и с квартирой, и с деньгами, изначально привело к совершенно чудовищному правовому перекосу и резко усилило страхи населения перед потенциальным судебным произволом.
«Инициативу парламентариев я расцениваю как попытку ускорить получение от Верховного суда четкой позиции по двум вопросам, – говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Во-первых, кто может считаться судом добросовестным приобретателем, а кто нет. Во-вторых, внятных разъяснений относительно механизма двусторонней реституции, обоюдного возврата сторон в «нулевое», предшествующее сделке состояние. Соответствующая статья из четырех пунктов, которая содержится в Гражданском кодексе, носит слишком размытый, общийхарактер, что дает судьям фактически неограниченную свободу для принятия решений на свое усмотрение».
Всё просто, рассуждает Апрелев, – надо заставить судебную систему работать более качественно и в соответствии с законом, создать инструмент, который позволит контролировать исполнение судами низшей инстанции вердикты Верховного суда. А пока мы наблюдаем некий избыточный процедурный волюнтаризм на местах.
«Инициатива более чем оправдана, – говорит член совета директоров «Мераком Девелопмент» Андрей Глушкин. – «Эффект Долиной» (он же – «бабушкина схема») стал лишь спусковым крючком для давно назревшего закона. Проблема существовала и до громкого дела певицы: суды признавали сделку недействительной, возвращая квартиру продавцу, а покупатель оставался и без жилья, и с перспективой долго и безуспешно пытаться вернуть деньги. Инициатива депутатов закрепляет принцип: сначала возврат денег, потом – возврат квартиры. Это ключевой приоритет защиты прав добросовестного покупателя».
Однако, по словам эксперта, реализация законопроекта столкнется со сложностями. Во-первых, суду в каждом конкретном случае придется устанавливать, знал ли покупатель о «проблемности» сделки. Во-вторых, механизм защиты покупателя не работает, если у проигравшего продавца нет денег. В этом случае покупатель рискует получить лишь судебное решение о взыскании, которое невозможно исполнить. Наконец, закон не имеет обратной силы: споры по сделкам, заключённым до его принятия, будут рассматриваться по старым правилам.
Но в целом, несмотря на все подводные камни, сектор недвижимости становится более прозрачным, поскольку у процесса есть своя внутренняя логика, резюмирует Глушкин. С 2015 года доля безналичных расчетов на рынке жилья выросла с 30% до 88%, а переход на эскроу-счета в новостройках сделал их максимально безопасными. Новый закон призван защитить обычных граждан, вкладывающих в жилье все свои сбережения, и закрыть тем самым важную правовую «лазейку».
Источник: www.mk.ru
