Экономист Зубец объяснил, почему средняя зарплата в мегаполисах меньше ипотечного платежа за «однушку»
Заемщики продают квартиру и оформляют короткий кредит для покупки «вторички»
В России только в трех из 16 городов-миллионников средняя зарплата больше месячного платежа по рыночной ипотеке за однокомнатную квартиру. Но при этом потребительская активность идет в гору: за семь месяцев текущего года банки предоставили 577 тысяч ипотечных займов, что на 38% выше показателя за январь-июль 2025-го. Не парадокс ли?
Проще всего, по данным аналитиков рынка жилья, взять ипотеку жителям Красноярска. Здесь средняя зарплата по итогам первого полугодия составила около 117 тысяч рублей, тогда как средний ипотечный платеж под 19-20% годовых за «однушку» оказался почти на четверть ниже — 89,7 тысяч. В Волгограде разница не столь высока (9%): из зарплаты в 72,6 тысяч за ипотеку придется выложить 66,6 тысяч. В Новосибирске ипотечный платеж равен заработку — 92,4 тысяч рублей.
Обратная картина в Казани, где выплаты по рыночной ипотеке на 40% выше среднего оклада (163,1 тысяч рублей за ипотеку против 98,3 тысяч зарплаты). В Москве, чьи жители получают в среднем 196,8 тысяч рублей в месяц, а размер среднемесячного платежа подбирается к 300 тысячам рублей, кредитная нагрузка превосходит средние зарплаты на 33%. В Нижнем Новгороде соотношение такое: 118,2 тысяч рублей платежа против 88,8 тысяч. Что касается льготных программ, тут всё иначе: например, в столице на обслуживание ипотеки уходит около 35% от среднего дохода, в Санкт-Петербурге — почти 47%, при стандартной ставке в 6% годовых и ежемесячных платежах в 60-70 тысяч.
Что же вытекает из сопоставления этих цифр? Аналитики говорят, что на обслуживание долга по кредиту заемщикам следует тратить никак не больше половины своего дохода – иначе, велик риск финансового кризиса и неплатежей. А тут получается, что и целой зарплаты мало…
— Я бы не стал сравнивать размер платежа со средней зарплатой, это не вполне корректно, — рассуждает в беседе с «МК» директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец. – Во-первых, потому, что рыночную ипотеку берут в основном люди, принадлежащие к верхним, наиболее высокооплачиваемым 10% населения. Во-вторых, надо понимать, что многие заемщики, используя деньги от продажи прежнего жилья, оформляют кредит только на недостающую сумму и на короткий период — для покупки вторичной недвижимости. Кроме того, сам по себе показатель предоставленных за семь месяцев кредитов (577 тысяч) мало о чем говорит, равно как и прирост в 38% по сравнению с тем же периодом прошлого года. По-настоящему важен валовый объем в деньгах. Упомяну еще одно фактор – территориальный: в регионах немало людей берет рыночную ипотеку, чтобы затем на эти средства перебраться в Москву, Питер, Московскую и Ленинградскую области и там оформить ипотеку уже льготную. На эти четыре столичных региона приходится половина льготных программ.
— Почему речь идет в большей степени о вторичном жилье, а не о новостройках?
— У нас колоссальное затоваривание рынка первичной недвижимости: к середине 2026 года показатель нереализованных квартир достиг 83,1 млн квадратных метров, это 68% от всего, что построено в мегаполисах. Застройщики упорно не хотят снижать цены. На микроуровне это, как правило, приводит к следующей ситуации: когда в молодой семье, живущей в «однушке», рождается первенец, супруги продают её, чтобы взять короткий (на год-два) и недорогой кредит по льготной программе, которая им полагается. Цель понятна и оправдана – оплатить прибавку в жилплощади именно на вторичном рынке и как можно быстрее закрыть кредит.
-Становится ли проблема доступности жилья в России всё более острой?
-Я так не считаю. За счет того, что в стране темпы смертности превышают темпы рождаемости, на вторичном рынке высвобождается довольно много квартир. Во-вторых, у нас довольно большой объём индивидуального строительства, который не фигурирует в обсуждаемой нами статистике. В-третьих, снижается потребность людей к миграции, поскольку в городах появляются новые рабочие места — в связи с низкой безработицей и растущей потребностью в рабочей силе. Просто нет смысла никуда переезжать.
Источник: www.mk.ru
